小区车位不足怎么破?沪一小区改用立体车位

2017年05月

编辑: 立体车库 来源:www.hytone.com.cn

“停车难”已经成为沪上居民小区面临的普遍难题,晨报也连续对普陀和虹口的两个居民小区创新的停车管理办法进行了报道,他们的办法主要立足于盘活现有资源。记者了解到,同样是解决停车难,普陀区东新路99弄小区则提供了另外一种思路,他们将原有的地下停车库改建成为立体停车库,靠增量来弥补停车位缺口。

东新路99弄小区与晨报报道过的东新路88弄小区仅有一路之隔,两个小区均属上海市普陀区长寿路街道,也是由同一个开发商开发。小区紧依苏州河而建,东临光复西路,南面毗邻光复社区,北依凯旋北路。

东新路99弄小区是一个新建小区,在2004年底,东新路88弄小区房屋交付使用;到了2009年,东新路99弄一部分房屋开始交付使用,另一部分尚在建设中。伴随小区居民的入住增多,有车一族的“停车难”问题也开始凸显。尤其是先入住的88弄小区,共有住户2100多户,但配套车位仅有不到1000个,车位配比先天不足。

作为后开发的小区,东新路99弄小区吸取了88弄小区车位不足的前车之鉴,开发商开始考虑对99弄采取“后天补上”措施,希望通过增加车位数量的方式解决停车难问题。然而,在原有建设规划不变的前提下,突破口只能是向空中要车位,将原来的平面车位改建成为双层的立体车位。这样改建之后,车位的数量就相当于扩容了一倍。

建立体车库,要闯四关

选址关:活用原有地下车库尽量减少变动

利用空间改建立体车库,从而实现车位增量,想法无疑是好的,但在实行中面临着重重困难。首先面对的,是立体车库的选址和改建资金来源问题。

小区建立立体车库,首先要选定一个能够容纳立体车库的地方,究竟是地面还是地下,如果对小区原有规划设施有影响的话,还涉及到规划的变更及重新批准。例如,既有小区新建立体车库如果减少小区绿化面积的,需经绿化部门审核;涉及大面积更改用地性质的,需规划部门批准。

东新路99弄小区在规划建设时采取的是人车分离措施,小区停车都是停在地下车库。开发商决定,立体车库改建就在地下车库基础上进行,这样涉及到的规划变动就相当小。

资金关:不用物业维修基金开发商自己掏钱

改建立体车库另一大问题是改造的资金究竟该谁来出?

“这笔钱肯定不能从物业维修基金里面出。”小区物业负责人表示,如果从小区维修基金里面提取的话,没车的业主肯定会反对。而指望政府补贴的话也不现实。最后,开发商决定自己掏钱改建。“地下车库的产权本来就是开发商的,他们掏钱改建立体车库,车位增加了,对开发商而言也是一种增值,房子也更好卖了。”

通过专业人士对99弄地下车库的勘查,最终确定有4个符合要求的区域,可以改建为立体机械车库,从而增加200多个停车位。

业主关:搭建平台沟通挨家挨户听取意见

在前期工作准备完毕之后,立体车库的改建即将启动。但是,问题又出现了,尽管改建立体车库的出发点是缓解小区停车难,但由于开发商在未征询业主意见的情况下就想开工改造,遭到了大部分居民的反对,双方矛盾凸显。

根据本市发布的《关于进一步加强本市停车规划、建设和管理的若干意见》规定:在不影响小区安全、不占用小区消防通道、绿化设施的前提下,经居住小区三分之二以上业主同意,可统筹利用小区的空余场地及相关空间,通过内部改造挖潜,改建扩建临时停车设施。

面对开发商和业主的矛盾,居民区党支部和居委会得知后,及时在双方之间搭建平台,召开了“99弄地下车库改造征询听证会”,并以居务公开的形式,将详细的改建细则和图纸张贴在宣传栏及楼道大厅。同时采取“上门征询,设摊改建咨询”等方式挨家挨户听取居民意见。最终,有超过89%的业主签字同意改建车库。立体车库的改建得以顺利进行。

定价关:居委会充当老娘舅业主终理解新定价

历经几多波折,立体车库终于改建完毕。然而,好事多磨。99弄车库使用方案又起波折。2015年年底,开发商在未征询业主意见的前提下,擅自对99弄机架车位重新定价,由原先250元/月上涨至350元/月,并明确新的定价将从2016年1月1日起实施。

这一决定在业主中炸开了锅,业主们普遍认为,原先200个车位经过改造成了400个,收益已增加了一倍,再要涨价不合理,坚决不同意涨价。

另一方面,开发商也有自己的苦衷:改建二层机架车位花费成本3600万,如直接将车位卖给业主不仅可以收回成本,还净赚1亿,现在只是上调了每月停车费,也是为了让更多的业主能停车,已经在收益方面做了让步,得到的却是业主的不理解。

在矛盾激化的情况下,小区党支部、居委会再一次为开发商和业主搭建了沟通平台,在双方的沟通会上,开发商陈述了涨价依据,取得了业主理解,一场矛盾就此平息。

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